Depuis le 1er juillet 2017, deux nouveaux diagnostics sont obligatoirement à annexer au bail de location à la location des logements : le diagnostic gaz et le diagnostic électricité. Les contrôles et vérifications sont identiques à ceux instaurés par les diagnostics gaz et électricités obligatoires dans le cadre de la vente d’un bien immobilier à vocation d’habitation.
Du point de vue strictement réglementaire, aucune obligation de travaux directe pour le bailleur, le propriétaire vendeur ou l’acquéreur ne découlera d’un diagnostic électricité révélant des anomalies.
Toutefois en matière de location, le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent, répondant à des critères de surface et de confort minimum, et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé des occupants.
Dès lors qu’un diagnostic constate des anomalies dans un logement et informe le propriétaire-bailleur des risques ainsi que des recommandations de mise en sécurité. Le propriétaire pourra voir sa responsabilité civile engagée en cas d’accident. Ainsi pour éviter tout litige juridique avec le locataire ou l’assurance du locataire, le bailleur à un intérêt direct à réaliser ou faire réaliser les travaux de mise en sécurité qui lui sont prescrits dans le diagnostic gaz et/ou dans le diagnostic électricité.
Afin de vous éclairer sur les anomalies les plus fréquemment rencontrées, et vous permettre de les éviter avant la réalisation d’un diagnostic gaz et/ou d’un diagnostic électricité, nous vous recommandons la lecture de ce qui suit.
Bilan du diagnostic électricité : 99% des logements présentent au moins une anomalie
Parfois sans gravité, mais le plus souvent dangereuses, les anomalies des installations intérieures d’électricités que révèlent le diagnostic électricité appellent toutes une mise en sécurité ou une remise en état par l’acquéreur ou le propriétaire-bailleur.
Pourtant, l’objectif du diagnostic électricité n’est pas de vérifier que l’installation satisfasse à la dernière norme électrique mais qu’elle réponde aux exigences minimales de sécurité d’une installation ancienne.
Contrôles effectués au cours d’un diagnostic électricité
Au sens de la norme de l’état de l’installation intérieure d’électricité applicable en matière de diagnostic électricité, les domaines faisant l’objet des contrôles sont :
- L’appareil général de commande et de protection et de son accessibilité.
- La protection différentielle à l’origine de l’installation électrique et sa sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre.
- La prise de terre et l’installation de mise à la terre.
- La protection contre les surintensités adaptée à la section des conducteurs, sur chaque circuit.
- La liaison équipotentielle dans les locaux contenant une baignoire ou une douche.
- Les règles liées aux zones dans les locaux contenant une baignoire ou une douche.
- Des matériels électriques présentant des risques de contacts directs.
- Des matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage.
- Des conducteurs non protégés mécaniquement
- Des connexions présentant un risque de contact.
- Des appareils d’utilisation situés dans les parties communes et alimentés depuis la partie privative ou des appareils d’utilisation situés dans la partie privative et alimentés depuis les parties communes.
- La piscine privée ou le bassin de fontaine.
Parmi les anomalies les plus bénignes révélées par le diagnostic électricité, figurent le plus fréquemment :
- L’absence de luminaire
- Les prises arrachées ou mal fixées
- L’usage d’une prise avec des contacts de terre à la norme allemande et non une broche de terre
- La persistance de l’usage d’une douille chantier
- Les fils hors gaine/goulotte
Ce sont autant de points qu’il est recommandé de faire « nettoyer » par un électricien qualifié avant la mise en vente ou la mise en location. Cependant, sous réserve de travailler hors tension, ces anomalies sont à la porter des bricoleurs avertis, comme par exemple :
- Refixer ou remplacer une prise électrique déboitée ou cassée
- Remplacer une douille chantier par une applique, un plafonnier ou une suspension.
- Placer les fils apparents sous goulotte
Parmi les anomalies plus sérieuses traduisant un danger grave :
- 84% des installations diagnostiquées ont présenté un ou plusieurs défaut de mise à la terre (absence de terre sur au moins une prise ou un circuit, prise électrique sans contact de terre, matériel de mise à la terre inadapté, usage d’une conduite, diamètre de conducteur de terre insuffisant, absence de liaison équipotentielle, etc.)
- 78% des logements visités ont présenté un risque de contact direct (fils à nu, dominos apparents, connexions « bricolées » et branchement « anarchiques », etc.)
- 73% des installations diagnostiquées conservent encore au moins un matériel électrique vétuste (fusibles à broche, prises ou interrupteurs, portes-ampoules, douilles métalliques, anciens fils à isolant textile, gaines et boites de connexion métalliques, etc.)
- 56% des logements contrôlés ne disposent d’aucune protection différentielle haute sensibilité (30 mA), à cela s’ajoute 18% des habitats dans lesquels un ou plusieurs 30 mA existent mais ne protègent pas tous le logement
- 27% des domiciles présent au moins une trace d’échauffement sur un appareillage ou un fil (prises électriques brulées, douilles ou luminaires roussis, fils échauffés, disjoncteurs ou fusibles sur le tableau électrique brunis, isolants fondus, etc.)
- 18% des diagnostics électricités ont révélés des matériels inadaptés à l’usage (origine industrielles, prise ou interrupteur intérieurs employés à l’extérieur, vieux câbles de section insuffisante, douille chantier, etc.)
- 7,5% des domiciles diagnostiqués ne disposent même pas d’un tableau de répartition (disjoncteur et/ou fusible)
Dans tous ces cas, l’intervention d’un électricien qualifié est plus que vivement recommandé afin de mettre un terme aux dangers et de procéder à la mise en sécurité des locaux.
Bilan du diagnostic gaz : 82% des logements présentent au moins une anomalie
