La règlementation sur le gel des loyers a beaucoup évolué, en parallèle de la politique de la rénovation énergétique. Il est donc important connaître les textes à respecter . Voici un rappel sur l’évolution du gel des loyer :
1ère base : Comment faire la différence entre un ancien rapport invalide et un nouveau rapport sur lequel se base les interdictions de loyers et interdictions locatives
Les restrictions de hausses de loyers et les interdictions locatives se basent sur le nouveau modèle de DPE :
DPE version 2021
DPE 6.2 dit sur factures dans les logements d’avant 1949, ici en vierge cas sans facture, mais pouvant aussi afficher une notation
DPE 6.1 Logement postérieur à 1949 toujours avec une notation
La date de validité affichée dans ces rapport n’est plus exacte, car elle a été modifiée par les arrêtés de 2021. Il ne faut donc plus en tenir compte, et les considérer comme échus.
Quelques soient les cas locatifs, un DPE doit toujours faire apparaître un numéro d’enregistrement ADEME pour que vous puissiez l’employer.
Celà est d’ailleurs valable aussi dans les projets de vente, car en absence de numéro, le DPE perd sa validité juridique. Il en est de même avec les autres mentions obligatoires, biffées en noir dans les exemples ci-dessus pour préserver l’anonymat du bien, du propriétaire et de l’opérateur.
1ère phase : Dès le 1er janvier 2021 uniquement dans les zones tendues
Décret n° 2020-1818 du 30 décembre 2020 relatif au critère de performance énergétique conditionnant l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Les choses les plus importantes à retenir de ce décret se situent dans son article 1 :
- L’augmentation de loyer n’est possible que lorsque la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an
- L’évaluation énergétique doit être établie selon les méthodes de calcul conventionnel mentionnées à l’article R.134-5 du code de la construction et de l’habitation
Pour info : Avant le 1er janvier 2022 un ancien DPE était exploitable sauf ceux réalisés en méthode sur facture (concernant les constructions d’avant 1948, dans lesquels le titre indique “6.2” et non “6.1”)
2ème phase : à compter du 25 août pour les étiquettes G et F pour tout le territoire
Article 159 de la loi Climat et résilience en entier
Dans un DPE 2021 au nouveau format de rapport, les étiquettes des logements en G ou F concernant l’interdiction de l’augmentation des loyers.
L’étiquette ne désigne plus seulement une consommation en kW/m².an mais une performance globale mêlant consommation et gaz à effet de serre.
A contrario, le précédent DPE classait le logement avec une consommation énergétique en kw/h.
Une classe G ou F est obtenue selon 2 seuils : la consommation énergétique et les émissions des gaz à effet de serre.
Le texte d’appui est l’article 159 de la : Loi climat et résilience LOI n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (1)
Les choses les plus importantes à retenir de cet article sont :
- Lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
La révision et la majoration de loyer ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation
La classe F ou G désigne un niveau de performance et non une consommation d’énergie
Il est impossible de déterminer la performance d’un logement. Nous ne pouvons donc pas savoir si nous pouvons augmenter un loyer avec un ancien DPE.
La lettre F ou G des anciens DPE réalisés en méthode conventionnelle concerne uniquement un seul volet de l’interdiction, mais pas le second. (les gaz à effet de serre)
De plus le nouveau DPE intègre 5 usages de consommations
Pour info : Article R126-16 (Concordance l’article R. 134-5 Version en vigueur depuis le 01 juillet 2021)
Le diagnostic de performance énergétique comprend :
e) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d’une échelle de référence, prenant en compte la zone climatique et l’altitude, établie en fonction de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée, pour le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;
f) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d’une échelle de référence, prenant en compte la zone climatique et l’altitude, établie en fonction de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre, pour le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment
Conclusion
Il est devient donc nécessaire d’oublier l’ancien DPE pour le gel des loyers qui peut rester valide mais inutilisable, voire risqué juridiquement.
De plus, un décret en attente de parution va modifier l’étiquette du DPE pour mentionner l’énergie finale du bien.
De plus un DPE non envoyé à l’ADEME, donc n’affichant pas de numéro d’enregistrement ADEME valide, génèrera une étiquette mentionnant qu’il ne pourrait-être utilisé pour une transaction.