Qu’est-ce qu’une mauvaise note dans un DPE ???

Avant de considérer que votre DPE a une mauvaise note, encore faut-il s’entendre sur les termes, et situé votre note énergétique par rapport aux autres biens en location ou en vente.

Alors que peut-on lire comme étant un mauvais DPE ?

Afin de vous apporter des éléments de réponses, je vous propose d’étudier ensemble les statistiques issues de plus de 1300 DPE réalisés en Lorraine par l’agence Arliane de Thionville ces 4 dernières années. Ces statistiques ne couvrent qu’une part réduite du nombre total de transactions et de locations, mais l’effectif étant tout de même significatif, nous pouvons donc considérer le diagramme suivant comme représentatif du marché immobilier lorrain hors des biens livrés neufs.

Répartition par maison et appartements des notes énergétiques sur 1 315 DPE réalisés en 

Lorraine Nord exprimée en pourcentage.

 

En préambule à notre analyse, faisons abstraction des DPE « sans étiquette » qui sont traitées dans l’article évoquant les DPE avec étiquette vierge : http://diagnostic-immobilier-lorraine.blogspot.fr/2013/11/dpe-avec-etiquette-vierge-pourquoi.html

Le DPE n’est pas une note à prendre au sens scolaire du terme !

Aussi, il faut faire abstraction de la notion de « moyenne » pour positionner votre bien par rapport à la note « D », car comme le prouve le diagramme ci-dessus, la répartition des notes ne suit pas une répartition centrée et équilibrée sur cette note « D ».

En réalité, il n’existe aucune relation systématique entre l’état général d’un bien, le fait qu’il soit sain, habilement rénové ou décoré et la note obtenue dans le DPE.

Celà va sans dire, mais celà va toujours mieux en l’écrivant, une rénovation qui n’améliore un bâtiment ni par l’isolation, ni par le système de chauffage, ni par le système de ventilation, n’aura aucun impact favorable sur la note.

Une note, oui, mais pour quel type de bien ?

Dans un second temps, il convient de distinguer les appartements des maisons.
En effet, les bien situés en copropriété ont des caractéristiques thermiques très différentes, du fait de leur disposition dans le bâtiment.
Les murs en contact avec l’extérieur par lesquels la chaleur est perdue constituent les parois déperditives du bâtiment.

Or, dans les appartements les surfaces déperditives sont réduites par les murs en contact avec les autres logements ou les parties communes. Ces murs isolent le volume chauffé de l’extérieur mieux que tous les isolants vendus sur le marché.

A contrario, le volume chauffé des maisons est en contact avec l’extérieur par chacune de leurs parois. Les surfaces déperditives comme les ponts thermiques sont donc en défaveur du comportement thermique des maisons.

Ainsi, nous pouvons tirer une première règle du DPE : Les maisons glissent vers le bas de l’échelle, tandis que les appartements remontent.

Le choix de votre mode de chauffage a plus d’influence sur un DPE que l’isolation !

Regardez bien l’étiquette énergétique du DPE. Vous y verrez que ce sont des kWh_EP/an/m² qui sont indiqués.
L’unité énergétique classique des kilos Watt heure est complétée par deux petits caractères en indice, _EP, qui signifient Energie Primaire. Sans en avoir l’air, ces deux lettres changent fondamentalement le résultat d’un DPE.

L’énergie finale est l’énergie calculée à la base dans le DPE, en bref, c’est l’énergie que vous consommez et celle sur laquelle vous avez un pouvoir d’action en ayant un comportement de chauffage plus ou moins économe.
En bref, c’est celle qui est comptabilisée par votre compteur.
Pour les énergies gaz, fioul ou bois, la méthodologie du DPE définie l’énergie finale comme étant égale à l’énergie primaire.
Il n’est donc pas tenu compte dans le DPE de l’énergie consommée pour extraire le gaz ou le fioul, et l’acheminer jusqu’à votre domicile.

Par opposition, l’énergie primaire additionne l’énergie que vous avez consommée (finale), plus celle perdue lors de l’acheminement de l’électricité, sa transformation de 100 000 Volts au 220 Volts livré, et enfinl’énergie qui est auto-consommée par l’usine électrique.

Pour intégrer dans l’algorithme de calcul du DPE ces pertes, un « facteur électrique »  converti l’énergie électrique finale en énergie primaire. Ce facteur a été fixé 2,58 par la réglementation.
Il faut donc comprendre qu’une maison consommant 100 kWh énergie finale électrique par an et par m², devrait donner un affichage en note « C » , mais livre un affichage à 258 kWh_EP/an/m, donc une note « E ».

Ainsi, nous pouvons tirer une seconde règle du DPE : Du strict point de vue de l’affichage, un logement avec pour base un système électrique pour le chauffage et/ou la production d’eau chaude électrique est grandement défavorisé par rapport aux autres énergie !

Isolation, isolation, isolation !

Si votre DPE est mal noté, c’est sans doute tout simplement à cause d’un défaut d’isolation.
Sur les deux illustrations ci-dessous, vous pourrez constater la différence entre deux maisons de 110 m² construites au début des années 80, avec une chaudière gaz comparable et installée respectivement en 1996 et 1994, située dans la même commune.

 

Dans cette première maison, les seuls travaux de rénovations ont portés dans les années 96-98 sur l’isolation du plafond et l’installation du double vitrage.

 

Dans cette seconde maison, le plancher sur cave, le plafond, et les murs ont fait l’objet de travaux d’isolation en 2011, avec des matériaux conformée à la réglementation thermique de 2007 buy zithromax online.

Exprimés en pourcentages, les postes déperditifs les plus faibles dans le premier cas  (ventilation, vitrages et ponts thermiques) ont augmentés dans le second.

Mais, la quasi totalité des gains de performance énergétiques ont été réalisés au niveau du plancher et des murs.

Attention, contrairement à la croyance populaire dans les biens plus anciens, les murs épais n’ont jamais constitué un bon isolant.

Il convient de ne pas confondre inertie thermique et isolation thermique. Des murs en moellons ajustés mortier ou en pierre de taille de 55 cm d’épaisseur assureront, certes, une bonne fraicheur estivale, mais ne seront guère plus isolants qu’un simple mur en blocs béton de 20 à 25 cm sans isolant en hiver.

Ainsi, nous pouvons tirer une dernière règle du DPE : Plus votre logement est isolé, moins vous risquez d’avoir une mauvaise note.

Conclusion générale :

Un appartement est généralement mieux noté qu’une maison à surface équivalente.
 
En clair, 1/3 des biens sont notés « E » et près des 2/3 des logements sont notés « E », « F » ou « G ». La note « D » est réservée à 1/4 des biens et le « C » à moins de 10% des maisons.
Le « A » et le « B » sont quand à eux pratiquement inexistants dans les biens construits avant 2012. 
« D » est à considérer comme une excellente note réservée au meilleur quart des biens.

« E » est à prendre comme une bonne note, et comme la plus répandue.

« F » est à considérer comme un affichage traduisant un bien ancien avec un début d’intégration des économies d’énergie par la rénovation, le plus souvent le remplacement de la chaudière et/ou l’isolation des combles.

« G » traduit un bâtiment ancien dont vraisemblablement aucune mesure de performance énergétique n’a été mise en œuvre qui tend heureusement à se raréfier.