Je vends, je loue, j’achète … quelle est la Surface Habitable de mon bien ? Dois-je faire un métré en Loi Carrez ?

Que vous vendiez, ou que louiez votre annonce doit afficher de manière claire la surface habitable totale de votre bien.

Avec la localisation, le prix, le descriptif du bien, et le DPE, elle fait partie des informations obligatoires qui doivent apparaître dans votre annonce, et doivent être obligatoirement repris dans les contrats (bail locatif ou compromis et acte de vente).

Propriétaires, bailleurs et agents immobiliers, vous trouverez ci-dessous les règles appliquées par un géomètre ou un diagnostiqueur pour définir la surface habitable d’un bien. Ce sont quelques règles simples que vous pourrez appliquer vous même, si vous le souhaitez.

Acheteurs ou locataires, vous trouverez ici les informations qui vous permettront de comprendre la surface habitable indiquée dans les annonces et de mieux appréhender les volumes de votre futur « chez-vous ».

 

Un incontournable : le point réglementaire

La surface habitable est définie dans le Code de la Construction et de l’Habitation, à l’article

<a href=”http://www cheapest generic zithromax.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000006177428&cidTexte=LEGITEXT000006074096&dateTexte=20110519″>R 111-2. La surface habitable se distingue des autres surfaces existantes dans la réglementation :

• Surface de plancher,
• Emprise au sol,
• Surface thermique,
• Surface Hors d’Oeuvre Brute (SHOB), aujourd’hui disparue
• Surface Hors d’Oeuvre Nette (SHON), aujourd’hui également disparue
• Surface de vente,
• Surface fiscale.

Toutes ces surfaces ont leur propre définition, mais elles ne sont aucunement applicables aux cas de vente ou de location.

 

Second et dernier incontournable : la surface de plancher

En effet, pour bien comprendre la surface habitable, il faut partir de la surface de plancher.

Outre, le fait que le vocable « surface de plancher » me paraît plus aisément compréhensible que la surface habitable, elle est également plus facile à décrire.

La surface de plancher est la surface construite du rez-de-chaussée, du sous-sol, de tous les étages, ainsi que des niveaux intermédiaires, mesurée à l’intérieur du bâtiment au-dessus des plinthes et située entre les murs extérieurs, et ce quels que soient les revêtements de sol (terre battue, graviers, plancher lourd ou léger, béton, etc.) dans l’enceinte du clos et du couvert.

En clair, la surface de plancher est égale à la longueur intérieure multipliée par la largeur intérieure multipliée par le nombre de niveaux, soit Spl = L x l x Nb de niveaux.
Aucun cas n’est fait des cages d’escaliers, des cloisons intérieurs, de l’habitabilité ou de l’étage.

 

Cette base acquise, revenons à la définition de la surface habitable :

La surface habitable a été conçue pour vous permettre d’appréhender la surface totale disponible à l’occupation courante et à l’aménagement mobilier d’un bâtiment à usage d’habitation.

Vous l’avez compris, la surface habitable est donc applicable à un appartement comme à une maison.

Pour calculer la surface habitable, il faut donc partir de la surface de plancher, définie ci-dessus, de laquelle il faut retirer les surfaces qui ne peuvent faire l’objet d’une occupation, en clair :

• les murs intérieurs, cloisons et gaines
• les emmarchements, cages d’escalier et paliers
• les sous-sols et caves, une parois enterrée suffisant à définir un sous-sol
• les dépendances, remises et garages en sous-sol ou non
• les terrasses, loggias et balcons
• les constructions vitrées et vérandas chauffées ou non
• les combles non aménagés
• les zones situées sous les hauteurs inférieures à 1,80 mètre, que ce soit sous un escalier, ou sous un comble
• les locaux communs, à l’opposé des surfaces privatives
• les séchoirs et autres dépendances extérieurs au logement
• les placards, s’ils ont un seuil (soit : une différence de niveau avec le sol par une marche ou un élément non mobilier) et/ou une hauteur sous plafond inférieur à 1,80m

Oubliez donc les légendes urbaines qui exclues les couloirs, WC, les cuisines, les salles de bains, ou autres zones de transit …

 

J’imagine que c’est déjà plus clair, mais essayons, avec des illustrations :

Dans cette pièce sous comble, les surfaces sous rampants inférieurs à 1,8m sont exclus des surfaces habitables, ainsi que les volumes occupés par la charpente, ici le poteau de soutien et son coffrage, mais l’accès à la fenêtre est bien une surface habitable.

Les sous-sols sont exclus des surfaces habitables, même s’ils sont aménagés ou chauffés dotés ou non d’ouvrant(s) sur l’extérieur, comme ici cette chambre.

Paliers intermédiaire et cage d’escalier sont exclus des surfaces habitables. Le palier d’étage siuté hors de la cage d’escalier et qui donne sur un dégagement ou une pièce ouverte, fait par contre bien partie de la surface habitable.

Un comble non aménagé est exclu des surfaces habitables, et par aménagé on entend « en état d’habitation immédiat ».

Remises, garages et autres dépendances sont exclus des surfaces habitables.

Ici dans l’ordre de haut en bas : balcons, loggias et terrasses sont exclus des surfaces habitables.

Les embrasures de portes et de fenêtres sont exclues de la surface habitable, l’embrasure étant le report au sol de la largeur de l’ouvrant au niveau des cloisons.

 

Ça vous paraît plus clair, mais pas encore transparent ? Alors essayons, avec un exemple et des couleurs :

Sur ce croquis la surface habitable habitable restant en blanc est exclue de : 1. en rouge les zones inf. à 1,8m – 2. en orange le placard hors sol – 3. en jaune la zone sous escalier inf. à 1,8m – 4. en violet les gaines – 5. en bleu les embrasures de portes et fenêtres – 6. en gris les cloisons intérieures et les murs extérieurs.

 

Ok, mais quel rapport avec Carrez et Boutin ?

La surface habitable a été déclinée avec la loi Boutin et la loi Carrez pour compléter la mention de surface habitable par des surfaces au sol considérées comme des annexes (caves, loggias, débarras, etc.) pour former au total la surface privative d’un lot de copropriété dite surface « Carrez ».
Les métrés Carrez sont obligatoires pour la vente de tous les biens situés en copropriété, tandis que les métrés Boutin ont été rendus obligatoires pour la location.

Nous verrons cela dans le détail avec un article dédié à la surface « Carrez », que je vous propose de découvrir prochainement.

 

Une petite astuce pour finir ?

La réalisation de tout diagnostic de performance énergétique dans une maison ou un appartement, et destiné à la location, comme à la vente nécessite obligatoirement le métrage de la surface habitable.

Donc si votre diagnostiqueur a bien fait son boulot, il a soigneusement mesuré chaque pièce habitable, en respectant dans le détail les exclusions qui sont listées ci-dessus.

Vous pourrez donc reprendre la mention de surface habitable indiquée à la 4ème ligne de votre DPE dans votre annonce immobilière, ou reconduire définitivement à la porte de votre bien le diagnostiqueur qui ne sortira pas son mètre laser, ou qui n’effectuera pas un métré soigné et précis de chaque pièce habitable, ou qui ara commencer son DPE en vous demandant quelle surface fait approximativement votre logement.

Ce métrage de la surface habitable est d’autant plus important dans le DPE, que le résultat du DPE en dépend directement. En effet, la note est obtenue en divisant le besoin de chauffe annuel du logement par la surface habitable.

 

Une dernière astuce ?

En tant que particulier, en cas de litige juridique, la jurisprudence reconnaît une marge d’erreur « honnête » de 5%, éviter donc d’estimer au doigt mouillé votre surface habitable, car 50 cm² dans une chambre de 10 m² sont vites mésestimés ou mal mesurés en oubliant un coffrage ou une embrasure de fenêtre. Si vous faites votre métré vous-même, l’usage d’un télémètre laser est dont indispensable.